Stedenbouwkundig attest: meer duidelijkheid vóór u investeert

U wilt een bestaand gebouw opsplitsen in meerdere eenheden, maar is dat stedenbouwkundig mogelijk? Voordat u een ontwerp verder laat uitwerken, wilt u zicht op de haalbaarheid van uw plannen. Een stedenbouwkundig attest kan daarbij een nuttige tussenstap zijn.

Wat is een stedenbouwkundig attest?

Een stedenbouwkundig attest geeft op basis van een schetsontwerp aan of een voorgenomen project stedenbouwkundig in aanmerking komt en onder welke voorwaarden. De overheid toetst het voorstel aan de stedenbouwkundige voorschriften, eventuele verkavelingsvoorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

U legt dus een concreet idee voor. Hoe duidelijker de vraag en het schetsontwerp, hoe gerichter het attest kan helpen bij de verdere uitwerking.

Wanneer is het zinvol?

Stel: u wilt een bestaand gebouw opsplitsen in meerdere wooneenheden. U twijfelt of de voorgestelde indeling en het beoogde aantal eenheden stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn. Met een schetsontwerp kunt u die concrete opdeling vooraf voorleggen. Een stedenbouwkundig attest kan dan duidelijk maken of het voorstel in aanmerking komt en onder welke voorwaarden.

De meerwaarde zit in de volgorde: eerst de belangrijkste vragen scherpstellen, daarna beslissen welke verdere uitwerking verantwoord is. Niet elk project vraagt om een attest. De keuze hangt af van de onzekerheden en de fase waarin uw project zich bevindt.

Hoe vraagt u het aan?

U dient de aanvraag, met een schetsontwerp en de vereiste bewijsstukken, in bij de bevoegde vergunningverlenende overheid. U hoeft nog geen eigenaar van het perceel te zijn; de medewerking van een architect is voor deze aanvraag niet verplicht.

Binnen welke termijn ontvangt u het attest?

De regelgeving voorziet een afgifte binnen 75 dagen na ontvangst van de aanvraag. Het gaat om een ordetermijn: de behandeling kan langer duren. Een overschrijding levert geen automatische goedkeuring op.

Stem uw projectplanning daarop af. Wie de verdere uitwerking van de opdeling van het resultaat wil laten afhangen, houdt best rekening met een mogelijke langere behandeling.

Hoeveel zekerheid biedt het?

Het attest is twee jaar geldig vanaf de uitreiking. Binnen de wettelijke voorwaarden mogen de bevindingen bij een latere vergunningsbeoordeling niet worden gewijzigd of tegengesproken. Dat veronderstelt dat:

• het terrein niet substantieel is gewijzigd en de stedenbouwkundige of verkavelingsvoorschriften niet zijn veranderd;
• verplichte adviezen of een eventueel openbaar onderzoek geen nieuwe feiten of overwegingen aanbrengen waarmee eerder geen rekening werd gehouden;
• het attest geen manifeste materiële fouten bevat.

Een attest is geen omgevingsvergunning. Het geeft geen toestemming om te bouwen en vervangt de vereiste vergunningsaanvraag niet.

Wat neemt u mee uit het attest?

Lees het attest samen met het schetsontwerp waarop het betrekking heeft. Welke onderdelen zijn beoordeeld en welke voorwaarden zijn vermeld? Dat maakt duidelijk welke bevindingen u bij een latere vergunningsaanvraag kunt meenemen.

Het stedenbouwkundig attest helpt zo om een concreet bouwidee vooraf te beoordelen. De waarde ervan ligt in de duidelijkheid over dat voorstel, binnen de voorwaarden en de geldigheidsduur van het attest.